As negociações de compra e venda de um imóvel nem sempre são simples. Envolvem um grande volume de informações sensíveis e essenciais para garantir uma transação segura. Por isso, um bom contrato de compra e venda de imóveis é indispensável.
Esse instrumento formaliza o compromisso entre comprador e vendedor, descrevendo direitos, deveres e condições da negociação. A seguir, entenda a sua importância, como funciona, quais elementos deve conter e os cuidados necessários antes da assinatura.
O que é o contrato de compra e venda de imóveis?
O contrato de compra e venda é o documento que formaliza a negociação entre vendedor e comprador. Nele:
- o vendedor se compromete a entregar o imóvel conforme as condições estabelecidas;
- o comprador se compromete a pagar o valor acordado nas condições e prazos definidos.
Esse contrato é a base para a transferência da propriedade, mas só se concretiza legalmente após a lavratura da escritura pública em cartório e o registro no cartório de imóveis.
Sem o registro, o documento pode perder valor jurídico, dando origem ao chamado “contrato de gaveta”, que não garante os direitos de forma plena.
Como funciona o contrato?
Após a negociação inicial, o contrato é elaborado e assinado pelas partes. Deve ser lavrada escritura pública por um tabelião e registrada em cartório. Só assim passa a produzir efeitos legais.
Pelo Código Civil, apenas pessoas maiores de 18 anos e legalmente capazes podem assinar o contrato. Incapazes só podem fazê-lo se representados.
Embora a assinatura de testemunhas não seja obrigatória, ela pode facilitar a execução judicial em caso de descumprimento.
O contrato deve prever prazos, forma de pagamento, entrega das chaves, multas e juros em caso de inadimplência.
O que deve constar no contrato?
O contrato deve trazer informações claras sobre:
- Identificação das partes: nome, RG, CPF, estado civil, profissão e endereço. Se casados, incluir dados do cônjuge.
- Identificação do imóvel: endereço, número de registro, descrição detalhada (metragem, benfeitorias, móveis inclusos, condições urbanísticas, etc.).
- Preço e condições de pagamento: valores, prazos, forma de quitação, índice de correção e multas por atraso.
- Cláusulas específicas: entrega de chaves, vistoria, responsabilidades por manutenção e possíveis penalidades.
Nos casos de imóveis na planta, é preciso incluir também prazos de obra, carência em caso de desistência, multas e condições de financiamento.
Como é feito o contrato?
O processo inclui:
- Negociação entre comprador e vendedor.
- Elaboração e assinatura do contrato.
- Lavratura da escritura pública em cartório.
- Registro da escritura no cartório de imóveis em até 30 dias.
Documentos necessários
Comprador:
- RG, CPF ou CNH;
- Comprovante de estado civil (certidão de casamento, se aplicável);
- Documentos do cônjuge;
- Comprovante de endereço;
- Dados profissionais.
Vendedor:
- RG, CPF ou CNH;
- Certidão de casamento (se aplicável);
- Documentos do cônjuge;
- Comprovante de endereço;
- Certidões negativas (protestos, ações, interdição, etc.);
- Escritura do imóvel;
- Certidão negativa de débitos (IPTU, condomínio, ônus);
- Planta aprovada pela prefeitura e averbação da construção.
Cuidados antes de assinar
- Verifique a idoneidade das partes: pesquise antecedentes, reputação e situação financeira.
- Cheque a documentação: confirme titularidade, registro e situação do imóvel.
- Faça vistoria: analise estado físico, elétrica, hidráulica e benfeitorias.
- Atente-se a datas e multas: garanta clareza em relação a prazos, juros e penalidades.
- Guarde todos os documentos: contratos, recibos, laudos e escritura pública.
Rescisão do contrato
A rescisão pode ocorrer:
- Por acordo mútuo (sem multa, via de regra).
- Por descumprimento contratual (com reparação de danos).
- Por decisão unilateral:
- do vendedor → devolução de valores recebidos e possíveis indenizações;
- do comprador → perda do sinal como forma de compensação.
Compra de imóvel financiado
Nos casos em que o imóvel já está financiado, podem ocorrer duas situações:
- Quitação à vista: comprador paga o saldo devedor ao banco e regulariza a propriedade.
- Transferência do financiamento: dívida do vendedor é assumida pelo comprador (interveniente quitante).
Em ambos os casos, é fundamental detalhar no contrato os trâmites e comprovações junto à instituição financeira.
Conclusão
O contrato de compra e venda de imóvel é o instrumento que garante a segurança da negociação. Quando bem elaborado, com escritura lavrada em cartório e registro efetivado, protege tanto comprador quanto vendedor.
Contar com o auxílio de um advogado especialista ou uma imobiliária de confiança pode evitar erros, simulações e problemas futuros, assegurando que a transação seja concluída com tranquilidade e segurança jurídica.
